Bubel czy usprawnienie? Nowe przepisy dotyczące najmu okazjonalnego

Umowa o najem okazjonalny pozwoli wyeksmitować lokatora bez wyroku, ale wcześniej będzie on musiał zapłacić około 200-250 zł za notarialną gwarancję, że opuści zajmowane mieszkanie. Czy dodatkowe formalności i koszty związane z opłatami za czynności notarialne są naprawdę usprawnieniem? Czy każdy ma znajomego lub rodzinę, którzy podpiszą zgodę u notariusza, że ewentualnie go przyjmą, jeżeli będzie musiał opuścić mieszkanie wynajęte na podstawie najmu okazjonalnego?

Komentuje Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości

Niedawno wprowadzone zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów polegają na dodaniu rozdziału "Najem okazjonalny lokalu". Przepisy te mają zastosowanie do mieszkań, których właścicielami są osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Najem takiego mieszkania jest możliwy po zawarciu umowy o najem okazjonalny na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Ustawodawca wprowadza obowiązek dołączenia do umowy dodatkowych załączników, takich jak:

- oświadczenie najemcy (lokatora), w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania mieszkania używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, wskazanie przez najemcę mieszkania, do którego ma być przeprowadzona eksmisja,

- oświadczenie właściciela tego mieszkania lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających w mieszkaniu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Oczywiście, jak zwykle, nie sprecyzowano, kto poniesie dodatkowe koszty tej biurokratycznej papierologii. Sądzę, że szacunkowy koszt takich oświadczeń, złożonych w kancelarii notarialnej, będzie oscylował w granicach 200 złotych. Pewne jest również to, że informacje o zawarciu umowy o najem okazjonalny właściciel mieszkania zobowiązany jest zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, pod rygorem wyłączenia przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego oraz uregulowania stosownego podatku od dodatkowego przychodu.

Teoretycznie wprowadzone zmiany miały na celu przyśpieszyć ewentualne eksmisje uciążliwych lokatorów z mieszkań i - co chyba najważniejsze - spowodować, by do budżetu trafiały podatki z wynajmowanych mieszkań. Obecnie i tak trudnym rynkiem rządzi szara strefa. Szacuje się, że około 80 procent transakcji wynajmu mieszkań nie jest opodatkowanych i stan ten nie zmieni się po wprowadzeniu tych przepisów.

Nadmierna regulacja i fiskalizm nigdy nie był dobrym argumentem. Osoby wynajmujące mieszkania nie robią tego z przyjemności, tylko z potrzeby dorobienia sobie paru złotych do i tak już niskich pensji. Zdarzają się też osoby traktujące rynek najmu, jako inwestycje i stałe źródło dochodów wynajmując kilka mieszkań, ale jest ich w sumie może z 10 procent.

Rynek najmu przeżywa teraz ciężkie chwile. Podaż mieszkań jest duża, popyt bardzo umiarkowany, po kilka miesięcy trzeba czekać na klienta i obniżać ceny. Nie wyobrażam sobie w takiej sytuacji właściciela, który postawi tak rygorystyczne warunki i obciąży dodatkowymi kosztami przed zawarciem umowy najmu mieszkania, na przykład studenta czy młode małżeństwo na dorobku.

Czas pokaże, czy ta nowelizacja będzie pozytywnie odebrana przez rynek i zainteresowanych, czy stanie się kolejnym bublem legislacyjnym.

Ustawa z 17 grudnia 2009 r. nowelizująca ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw została opublikowana w Dzienniku Ustaw nr 3 z 13 stycznia 2010 roku.