Inwestycje 2009: kupić mieszkanie teraz, czy czekać, aż spadną ceny?

Ceny mieszkań wzrosły w Polsce w latach 2004-2007 nawet o 300 proc. Przynajmniej w końcowym okresie - wzrost ten miał charakter czysto spekulacyjny: ceny po prostu oderwały się od ziemi. Efekt? Na Zachodzie cena metra nie przekracza jednej średniej miesięcznej pensji, u nas są to ponad dwie. Kogo było stać na mieszkanie - kupił je 2-3 lata temu, o połowę taniej, jak wynika z naszych porównań (patrz tabela). Teraz przyszedł czas urealniania - ofert i cen. Tracą w tym momencie ci, którzy kupowali mieszkania w szczycie hossy. Czy to może być problemem dla całego rynku? Tak, bo wartość nieruchomości będą musiały prędzej lub później urealnić również banki. Skutkiem może być żądanie od spłacających kredyty dodatkowych zabezpieczeń.

Pierwotny czy...

Klienci wprawdzie preferowali w ostatnich latach mieszkania "z pierwszej ręki" - nie tylko ze względu na ich standard, ale również niższe koszty utrzymania, ale i to się zmienia. Budując w warunkach braku i rosnących cen materiałów - wielu deweloperów zdecydowanie obniżyło poprzeczkę jakości, co powoli wychodzi na jaw. Nowe, nie zawsze jest lepsze.

Z kolei niepewność co do kondycji firm to kolejny powód skłaniający coraz więcej osób do poszukiwań okazji na rynku wtórnym, gdzie obecnie, jak oceniają statystycy, jest ok. 3 razy więcej mieszkań niż na pierwotnym. Gotowych, z aktem notarialnym do podpisania "od ręki" i, co nie bez znaczenia, w dobrych lokalizacjach. Jednak dzisiaj dla kupujących liczą się już nie tylko cena nieruchomości i lokalizacja, ale również wiek. Największym powodzeniem będą cieszyć się mieszkania zbudowane w ostatnich 3-5 latach (po urealnieniu ceny!), tanieje systematycznie wielka płyta.

Domy
Tanieją materiały, działki i robocizna, co może skłonić do podjęcia decyzji o budowie domu. Tym bardziej że przybywa firm, które oferują tę usługę w standardzie "pod klucz". Oferta gotowych domów nie jest konkurencyjna, bo przeważają w niej domy starsze (zbyt duże) lub za drogie (nowe).

Mieszkania będą dalej taniały

Aleksandra Szarek, Home Broker, prognozuje

W 2008 roku mieszkania potaniały o ok. 10 proc., w bieżącym spadki będą podobne, chociaż możemy też spodziewać się wyhamowania cen, a nawet niewielkich wzrostów.

Czy 2009 r. będzie dobrym momentem na zakup mieszkania? Tak, jeżeli tylko możemy pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Zarówno deweloperzy, jak i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym coraz częściej skłonni są do negocjacji. Kupując mieszkanie, możemy liczyć w najlepszym przypadku nawet na dwudziestoprocentowy upust. Poza tym duża liczba ofert pozwoli łatwo znaleźć wymarzone mieszkanie.

Przewartościowana ziemia

Według analityków:

Ceny działek w ciągu minionego roku poszły w górę o 15 proc., ale to najlepszy przykład na "kłamstwo średniej ceny". W dobrych lokalizacjach podrożały o 300 proc., a nad samym morzem - nawet o 800 proc., czyli dużo więcej niż mieszkania. Zatem są już bardziej niż one przewartościowane i dlatego ich ceny szybciej będą spadać.

Nawet dopływ nowych terenów (odrolnienie gruntów) nie zmieni tego faktu! Kluczem jest tutaj brak planów zagospodarowania. Jeżeli nawet zostałyby uchwalone - właścicielom gruntów z powodów podatkowych nie opłaca się ich sprzedawać przed upływem pięciu lat. "Źródłem" mogą się okazać ci, którzy kupowali działki jako lokatę lub "na zapas" - im chęć kapitalizacji zysku będzie nakazywała sprzedać je teraz.

Kupuj z pomocą państwa

W 2007 roku 32 proc. nabywców mieszkań finansowało zakup tylko z kredytu, 53 proc. - z kredytu i środków własnych. Ci, którzy mogą skorzystać z rządowego programu dopłat do kredytów, nie powinni zwlekać z decyzją, ponieważ pula środków na ten cel jest ograniczona. Nowelizacja ustawy o pomocy państwa znacznie poszerzyła krąg osób, które mogą się o taki kredyt ubiegać (z warunkami jego uzyskania można się zapoznać na stronie www.bgk.com.pl).

Warto, bo łączna wartość dopłaty w ciągu ośmiu lat przy kredycie w wysokości 200 tys. zł wynosi ponad 65 tys. zł. Jeszcze lepiej zalety programu "Rodzina na swoim" ukazuje symulacja spłat i proporcja części raty (przy ratach równych), przypadającej na kupującego w stosunku do państwowej pomocy.

Przykład 1

Symulacja rat miesięcznych przy zakupie 2-pokojowego mieszkania o pow. 45 mkw., cena 196 tys. zł - rata kredytu na 100 proc. wartości mieszkania przez 8 lat: 1627 zł (z czego 700 zł płaci państwo, a 927 zł nabywca). Wynajem podobnego mieszkania kosztuje 1200-1400 zł.

Przykład 2

Symulacja rat miesięcznych przy zakupie 3-pokojowego mieszkania o pow. 55 mkw., cena 238 tys. zł - rata kredytu na 100 proc. wartości mieszkania przez 8 lat: 1950 zł (z czego 775 zł płaci państwo, a 1175 zł płaci nabywca). Wynajem podobnego mieszkania kosztuje 1400-2500 zł.

Kredyt dostanie tylko osoba, która zdaniem banku posiada odpowiednią zdolność kredytową, a ta jest wyliczana dla pełnej kwoty kredytu, z pełnym oprocentowaniem, bez uwzględniania ośmioletniego okresu dopłat. Jednak - uwaga - dzięki nowelizacji ustawy klient, który nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej - nie jest bez szans! Może do spłaty kredytu włączyć członków najbliższej rodziny, którzy stają się stroną umowy, a ich dochody się sumują.

W tej chwili kredytów z dopłatą udzielają PKO BP, Pekao, Bank Pocztowy, niektóre banki spółdzielcze i SKOK-i. Wkrótce dołączą Lukas Bank, Invest-Bank, mBank oraz Bank Hipoteczny Pekao. Rozmowy w sprawie przystąpienia do programu prowadzone są z 15 instytucjami. Będzie w czym wybierać (oferty różnią się wysokością prowizji). Jednak łatwiej pokonać te procedury przy pomocy dewelopera, w czym niektóre firmy upatrują szansy i przygotowują specjalne pakiety ofert odpowiadających kryteriom ustawy - można liczyć na pomoc w przygotowaniu wniosku i wymaganych dokumentów (które z reguły nie różnią się od wymaganych przez banki udzielające kredytów mieszkaniowych, ale taka pomoc jest skuteczna!).